Законодательство РФ защищает интересы ребёнка, поэтому все сделки с недвижимостью, где затронуты интересы детей, имеют свои особенности. Можно ли продать долю ребенка в квартире? Такой вопрос иногда возникает во многих семьях с детьми.
Различие между несовершеннолетними детьми в правовом отношении
При продаже недвижимости или её долей, когда в числе владельцев ребёнок, надо учитывать, что в зависимости от возраста дети обладают разными правами. Гражданский кодекс РФ (ст. 26.28) определяет две категории несовершеннолетних:
- до 14 лет;
- от 14 до 18 лет.
При продаже и иных сделках с недвижимостью они имеют разные права, которые должны обязательно соблюдаться.
Чем отличаются сделки с участием детей разного возраста
Закон позволяет детям от 14 до 18 лет совершать сделки с недвижимостью только при письменном согласии своих законных представителей (родителей, опекунов, органов опеки).
Дети младше 14 лет в сделках не участвуют. Их интересы выражают законные представители.
Но, независимо от возраста ребёнка, взрослые в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ должны получить согласие на сделку от органов опеки.
Порядок совершения сделки
При сделках с недвижимостью с участием ребёнка надо выполнить следующие действия:
- Получить разрешение от органов опеки.
- Заверить сделку у нотариуса.
- Подать документы на регистрацию.
Интересно! Минимальный размер алиментов на ребенка в 2022 году
Разрешение органа опеки и попечительства
Квартиры, доли в жилье, которыми владеет ребёнок, принадлежат только ему. Никто не может просто по своей воле этим имуществом распоряжаться. Его нельзя ни обменять, ни сдать, ни подарить или разделить без разрешения органов опеки.
Орган опеки должен дать разрешение на любую сделку и часто выдвигает дополнительные условия, чтобы интересы ребёнка не были ущемлены. Это может быть требование по наделению ребёнка другим недвижимым имуществом (например долей в новом жилье). Если разрешения от органа опеки нет, сделка не будет зарегистрирована.
Без разрешения опеки ни родители, ни другие законные представители не могут давать согласие на подобные сделки.
Разрешение органа опеки надо иметь, чтобы:
- обменять или подарить жилплощадь;
- сдать в аренду;
- отдать в залог;
- разделить или выделить новые доли;
- уменьшить стоимость имущества в результате иных действий.
Органы опеки должны выдать отказ или разрешение в осуществлении сделки не позднее, чем через 15 дней после подачи заявления. Отказ может быть оспорен в суде. Без разрешения опеки никаких сделок с имуществом детей совершать нельзя.
Нотариальное заверение сделки
Все сделки необходимо заверять у нотариуса. Он может попросить представить какие-либо документы, подтверждающие право совершать процедуру.
Без нотариального заверения сделка может быть признана недействительной.
Подача документов на регистрацию
Когда договор купли-продажи заверен нотариусом, он может сам обратиться за регистрацией прав по договору. Но это может сделать и любая из сторон.
Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
- Явиться лично в МФЦ «Мои документы».
- Воспользоваться сервисом «Выездное обслуживание».
- Подать документы дистанционно на портал Госуслуг либо в Росреестр. Но для этого надо иметь усиленную электронную подпись.
- Подать документы в Федеральную кадастровую палату Росреестра.
- Отправить по почте с уведомлением о вручении и описью вложения в территориальный орган Росреестра.
Интересно! Нотариально заверенный перевод документов
Особенности сделок с недвижимостью, принадлежащей детям
Продажа долей ребёнка в квартире всегда вызывает дополнительные вопросы. Каждый случай надо рассматривать индивидуально и делать всё возможное, чтобы защитить права несовершеннолетнего.
Получение согласия родителей
Часто возникают ситуации, когда родители, которые являются законными представителями ребёнка (если не лишены родительских прав), не могут договориться на эту тему. Отсюда логичный вопрос, можно ли продать долю ребенка в квартире без согласия второго родителя?
Закон требует письменного согласия всех законных представителей ребёнка, даже если родители в разводе. Если кто-либо из них против, орган опеки откажет в выдаче разрешения и сделка будет незаконной.
Можно ли продать долю ребенка в квартире без согласия отца, если отец не принимает участия в воспитании ребёнка и вообще не известно где находится? Это сложная ситуация и её разрешить можно только через суд, представив доказательства, лишив или ограничив отца ребёнка в родительских правах.
Получение согласия других собственников
Если есть разрешение опеки на продажу долю несовершеннолетнего в квартире, то согласие второго собственника или других собственников квартиры не требуется. Единственное, что надо сделать, – это сначала предложить им выкупить эту долю.
Если при этом возникают проблемы и с собственниками не удаётся договориться, надо отправить им по почте заказное письмо с уведомлением о вручении, с просьбой дать письменный ответ на ваше предложение. Это будет доказательством, что предложение было, если дело дойдёт до суда.
Продажа близким родственникам
Продать долю ребёнка в квартире можно кому угодно. Для близких родственников действуют такие же правила, как для всех. Если орган опеки посчитает, что интересы ребёнка не ущемлены, и даст разрешение, сделка возможна. В противном случае, если ребёнку ничего не будет предоставлено взамен, этого делать нельзя, продажа будет признана незаконной.
Доля ребёнка в квартирах, купленных на материнский капитал
Если квартира была куплена на материнский капитал, дети должны быть наделены долями в равных объёмах с родителями. Если этого не было сделано сразу, при продаже квартиры это надо обязательно сделать и представить в органы опеки сведения о том, какая площадь будет предоставлена детям после продажи их долей.
Если этого не сделано, продажа или покупка таких долей будет незаконной и её можно оспорить в любой момент.
К примеру, квартира была куплена в ипотеку, и перед погашением долга родители привлекают материнский капитал. При этом они обязуются наделить долями и всех детей, но не всегда это делают. Если такая квартира будет продаваться, сделка будет недействительна.
При покупке квартиры можно обратиться в Пенсионный фонд, чтобы знать, использованы ли средства маткапитала, или узнать в банке, привлекался ли материнский капитал для выплаты ипотеки.
Причины отказа органов опеки и попечительства
Органы опеки могут отказать в продаже доли ребёнка, если сочтут, что ущемляются его интересы. Например, та площадь, которая предлагается ребёнку, хуже, чем он сейчас имеет.
Новая недвижимость может быть расположена в районе, где её рыночная стоимость гораздо ниже, чем принадлежащая ребёнку сейчас. Таких моментов может быть очень много. Каждая конкретная сделка рассматривается отдельно.
Недвижимость не должна быть хуже. Например, у ребёнка доля в центре Москвы, а он приобретает целый объект в другом районе. Или он имеет сейчас треть в квартире, а будет иметь половину. Если условия ухудшаются, опека разрешения не даёт, но отказ можно оспорить в суде.
Если вы продаёте квартиру, а новую пока ещё не покупаете, деньги ребёнка должны быть сохранены. Можно продать его долю в квартире и положить деньги на счет – это допустимо, но органы опеки настаивают, чтобы деньги были перечислены на специальный счёт, открытый на имя несовершеннолетнего.
Можно ли направить средства от продажи доли в квартире на обучение ребёнка
Считается, что такое распоряжение деньгами уменьшит имущество ребёнка, поэтому будет признано незаконным. Закон трактует это как уклонение родителей от исполнения своих обязанностей.
Доля ребёнка при вступлении в ипотеку
Можно ли продать долю ребенка в квартире и взять ипотеку? На ипотечное кредитование распространяются ограничения, наложенные законодательством. Банки не принимают в качестве залога имущество, которым владеют дети. В качестве первоначального взноса нельзя использовать эту собственность, даже если там просто прописан ребёнок.
Для решения вопроса об использовании доли ребёнка для ипотеки надо обращаться в органы опеки. Они могут дать разрешение на это, если после погашения кредита ребёнку будет выделена доля в квартире.
Существуют и другие способы для первоначального взноса по ипотеке. Можно обменяться собственностью с кем-нибудь из родственников. У ребёнка появится доля в квартире бабушки или дедушки. Тогда в квартире, которую вы хотите продать, будут только взрослые. Но эта доля должна быть не меньше существующей.
Если таких родственников нет, то можно купить меньшую квартиру, а разницу от продажи пустить на ипотеку. При этом ребёнок обеспечивается собственной площадью, а разница пойдёт на платежи по кредиту.
Мнение эксперта! Ольга Иванова, юрист: «Российское законодательство направлено на защиту интересов ребёнка. Но каждый случай, когда надо продавать долю несовершеннолетнего в недвижимости, требует отдельного рассмотрения. Иногда сложно разобраться в хитросплетениях различных законов, которые регулируют этот процесс. Без помощи профессиональных юристов вы рискуете нарушить закон и сделка будет признана ничтожной».
При совершении сделок с недвижимостью с участием детей надо учитывать, что они могут совершаться только его законными представителями (или с их согласия для детей 14-18 лет). Также обязательно надо получить разрешение органов опеки и попечительства.
Помогла ли вам статья?
Комментарии